Перейти к основному содержанию

Как защитить свои права при операциях с недвижимостью

(№ 300306) Вопрос задал(а):
Захаркин А. И.
9 июня 2017 г. 3:44:56

Как защитить свои права при операциях с недвижимостью. Подписав предварительный договор купли-продажи недвижимости и предав (получив) задаток, каждая из сторон договора обязуется заключить в определенный срок основной договор купли-продажи.

Но зачастую одна из сторон отказывается от заключения такого договора. Происходит это потому, что, как правило, между подписанием предварительного ДКП и основного проходит какое-то время. В течение этого времени ситуация может измениться как у продавца, так и у покупателя. Продавец чаще всего отказывается от заключения основного ДКП по причине того, что за это время нашел покупателя готового предложить большую сумму за его недвижимость.

Правда бывают сюрпризы и у покупателей. Более половины сделок, это так называемые «встречки» когда для того чтобы купить недвижимость, человеку надо что-то продать (обмен, разъезд, улучшение). Зачастую человек идет на подписание предварительного договора по покупке, не имея покупателя на свою недвижимость в полной уверенности, что уж на свою красавицу он покупателя найдет в два счета.

И бывает неприятно удивлен, что близится срок подписания основного договора по покупке, а своя недвижимость еще не продана. И форс-мажором это не является. Второй распространенный случай вынужденного отказа от покупки это неполучение ипотечного кредита. Не получив одобрения банка как заемщик человек подбирает себе недвижимость и подписывает предварительный договор в полной уверенности, что у него отличная кредитная история и банк ни в коем случае не откажет в получении ипотеки.

Но банк иногда отказывает и причин отказа не объясняет. Это тоже не является форс-мажором. В качестве страховки, как покупателя, так и продавца часто выступает задаток, который остается у продавца, если нарушает соглашение покупатель, или подлежит возврату в двойном размере последнему, если основной ДКП не может быть заключен по вине продавца.

Однако всегда ли добросовестная сторона может получить эту компенсацию. Особенно в невыгодном положении оказывается покупатель, так как ему еще надо добиться возвращения двойного задатка, тогда как у продавца деньги уже в руках. В добровольном порядке продавец обычно согласен вернуть лишь ту сумму, которую получил. Возвращать двойную сумму задатка, несмотря на условия договора, продавец в большинстве случаев отказывается.

В связи с этим покупателю приходится обращаться с требованием возвращения двойного задатка в суд. При этом некоторые суды отказывают во взыскании двойной суммы задатка, поскольку задаток может быть обеспечением только по основному договору купли-продажи, а не по предварительному. Поэтому суд считает незаконным внесение в предварительный ДКП условие о задатке, а переданная в данном случае денежная сумма является авансом, и подлежит возврату в однократном размере.

Кроме того во взыскании двойной суммы задатка может быть отказано в связи с отсутствием доказательств своевременного направления покупателем или продавцом другой стороне предложения о заключении основного договора.

Связано это с тем, что по статье 429 ГК РФ обязательства, которые предусмотрены предварительным договором купли-продажи, прекращаются, если в течение оговоренного срока стороны не заключили основной договор или одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор.

Зачастую та сторона, которая хочет уклониться от сделки, намеренно не выходит на связь до даты заключения основного договора либо пытается без письменного уведомления переносить эту дату. Поэтому покупателю (продавцу) необходимо в течение срока действия предварительного договора направить другой стороне предложение о согласовании места и времени подписания основного договора. Сделать это, кстати, можно и в момент подписания предварительного ДКП.

Если по каким-то причинам стороны при подписании предварительного договора не обменялись уведомлениями о месте и времени подписания основного ДКП, сделать этом можно в любой день заказным письмом по адресу указанному в предварительном договоре. При выполнении этого условия добросовестная сторона при уклонении другой стороны от заключения основного договора вправе рассчитывать на получение двойной суммы задатка (покупатель) либо на оставление задатка у себя (продавец.

Кроме того, при отказе продавца от заключения основного договора покупатель может реализовать и другое право прописанное в законе. В соответствии со статьями 429 и 445 ГК РФ предварительный договор это такое соглашение сторон, которое устанавливает взаимные обязательства заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Если одна из сторон, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о принуждении первой стороны к его заключению. Указанные действия позволят покупателю, во-первых, приобрести право собственности на интересующую его недвижимость, а во-вторых, избежать ситуации, когда продавец не в состоянии вернуть двойную сумму задатка по причине отсутствия денежных средств.

Насколько информация оказалась для Вас полезной.


(№ 300306) Вопрос задал(а):
Захаркин А. И.

pm-security.ru

Юридическая консультация онлайн

Вопрос:"Как защитить свои права при операциях с недвижимостью", ответ через формы связи или по телефонам

Похожие вопросы

 

Копирование материалов с сайта запрещено. Все права защищены.

 

© pm-security.ru 2006-2018